KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKLİ HUSUSLAR VE ÇÖZÜM YOLLARI

[caption id="attachment_4409" align="aligncenter" width="650"] KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKLİ HUSUSLAR VE ÇÖZÜM YOLLARI[/caption]

Kentsel dönüşüm gerçeği, artık tüm ülkemizde ortaya çıkan ve bilhassa büyük metropollerde uygulamaya geçen bir eylem olmuştur.Neredeyse her mahalle,her ilçe kentsel dönüşüm gerçeği ile karşı karşıyadır ve herkesin dilinde bu söylem oluşmuştur. Çünkü köylerden kente gelen babalarımızın işten döndükten sonra,gece yarılarına kadar çalışarak,sırtlarında harç taşıyarak yaptıkları binalar ömrünü doldurmuştur.Öte yandan ekonomik gelişmeler ve zenginleşmeler sonucu,yapılan bu binaların bulunduğu arsalar değer kazanmış olmakla bir nevi kentsel dönüşüme zaten davetiye çıkarılmış oldu.Kamuoyuda depremler yoluyla kentsel dönüşümü benimseyince,bilhassa İstanbul şantiyeye dönüştü.Bu süreçte Fikirtepe bu konuda sembol oldu.Van depreminden sonra çıkarılan 6306 sayılı yasa,bu dönüşüme doping oldu.
Ancak,her ne kadar kentsel dönüşüm çalışmaları başlasa da,bir türlü sonuca gidilemedi.Nedenleri devamlı sorgulandı ama havanda su dövülmeye devam edildi. Acaba sorun neredeydi? İşte bu sorunun cevabını kentsel dönüşüm çalışmalarıyla bilinen ve bilhassa Anadolu yakasında konunun muhataplarına danışmanlık yapan Av.İsmail DORUK ile bu konuyu konuştuk.
-Sayın DORUK, kentsel dönüşüm nedir?
- Güzel bir soru.Aslında kentsel dönüşüm hukuki bir ifade değil.Yani bir yapının dönüşümünde hukuken kentsel dönüşüm şeklinde bir karşılığı yok. Mesela Fikirtepe bölgesinin imar planları yapılıp uygulamaya açılınca “Fikirtepe kentsel dönüşüm bölgesi oldu” denildi.Halbuki yapılan sadece imar planlarının uygulamaya açılmasıydı.Ama ister imar planlarının uygulamaya açılması,ister 6306 sayılı yasa kapsamında uygulama yapılması ve bunun adına kentsel dönüşüm denmesinde bir sakınca yok ve ifade için gayet güzel buluyorum.
- O zaman aslında yapılan nedir?
- Aslında yapılan bir şey yok.Sadece 6306 sayılı yasa ile 2/3 çoğunluk esası getirilmiş olması ve “RİSKLİ YAPI” kavramı kentsel dönüşümü tetikledi.Bu bile piyasalara bir canlılık ve dönüşüme hız getirdi. Ama kanunun aceleyle çıkarılması beraberinde belli noktalarda tıkanmalar meydana getirdi.Fikirtepe’de mesela 6306 sayılı kanun bir yere kadar uygulanıyor,ondan sonra bir noktada tıkanıyorlar.Dolayısıyla yıllardır çözemiyorlar.Bu mantıkla çözmeleri de mümkün değil.
-Peki sorun nerede?
- Aslında sorun belli.Kentsel dönüşüm niçin ortaya çıkmıştır,biliyor musunuz? Belediyeler en asli işleri olan bölge planlarını çıkarmadıkları için böyle bir akım doğmuştur. Çevre ve şehircilik bakanlığı bu konuda kendine çok ciddi yetkiler aldı ve belli bir zamana kadar da kullandı.Ama maalesef şu anda bakanlıkta yeniden kendisini pasife aldı ve tekrar belediyelere yetkilerini devretti.Aslında doğrusu bu ama…..
- Ama ne?
-Dünyanın her yerinde belediyelerin asli işi şehri planlamaktır.Ancak bilhassa büyük şehirlerde ve en önemlisi İstanbul’da planlar yıllarca çıkmamaktadır.Dolayısıyla büyük tehlike arzeden binaların dönüşümü imar planları yapılmadığı için yapılamamaktadır. Bir taraftan deprem tehlikesiyle herkes bir şeyler yapmaya çalışıyor,diğer taraftan riskli bölgelerde dönüşüm için imar planlarının hazır olması gerekirken çeşitli sebeblerle yapılmıyor.
- Peki 6306 sayılı kanun buna bir açılım getirmiyor mu?
-Hayır,getirmiyor.Sadece riskli alan ilan edilen bölgelerde nisbeten çözülüyor.Onun haricinde 6306 sayılı yasa,imar planı olan bölgelerde uygulandığında karşılığı görülüyor.
- Örnek bölge var mıdır?
- Tabi ki,imarı olan bölgeler bilhassa eski yerleşim yerlerinde uygulanıyor. Kadıköy, Maltepe,kartal,Pendik bölgelerinin E-5 altı bölgelerinin imarı bulunduğu için buralarda yoğun olarak uygulanıyor.
- O zaman 6306 sayılı yasa için ne diyorsunuz?
- Bu yasa için söylenecek çok şey var ama bilhassa “RİSKLİ YAPI” ile ilgili hükümleri çok tuttu.Bence tabana yayılması açısından böyle bir açılım sağlanmış olması çok iyi oldu.Bir de en önemlisi 2/3 çoğunluk ile karar alınması çok kilidi çözdü. Tabi bunda “RİSKLİ YAPI”ların harçtan muaf olmasının çok büyük bir önemi var.
- Riskli alanlar için ne diyorsunuz?
-Bana göre İstanbul’da Zeytinburnu,Bakırköyün bir kısmı ile avcılar bölgesinin sahil tarafının haricinde “RİSKLİ ALAN” yok.Ama ilan edilen bölgelerdeki kentsel kirliliği sona erdirmek için bu kanun kullanılıyor.Ama işin hukuğuna inerseniz,ilan edilen çoğu bölgelerin toprak yapısı afet bölgeleri değil,binaları afet binaları gibidir. Değilse taş ocaklarının yoğun bulunduğu Gaziosmanpaşa bölgesinin toprağının afet bölgesi ile ne alakası var?
- Peki bu durumda 6306 sayılı yasa tam çözüm getirmiyor diyorsunuz.Siz olsanız ne teklif edersiniz?
- Burada isterseniz biraz detaya gireyim ve çözüm teklifimi belirteyim.
Bir defa bence 6306 sayılı yasa gibi özel bir yasa çıkarmaya gerek yoktu. Onun yerine Kat mülkiyeti kanunu,idari yargılama usulü kanunu,Borçlar kanunu ,imar kanunu, medeni kanununun bilhassa izale-i şuyuu,şufa,kısıtlılık,haciz,tedbir v.b konularıyla ilgili olarak düzenlemeler yapılmalıydı. Nitekim,tıkanan noktalar zaten bu kanunlarda yapılmayan değişiklikler sebebiyledir.
-Nasıl yani?
Bir kere imar kanunun,imar planlarının yapılması ve uygulamaya açılmasıyla ilgili yeniden bir düzenleme getirilmelidir.Çünkü büyük masraflar edilerek oluşturulan imar planları-ki zaten çok geç yapılmaktadır- idare mahkemeleri tarafından oluşturulan 3 kişilik bilirkişi heyetlerinin raporuyla iptal edilmektedir.Ama bu arada yapılan inşaatlar,satışlar,ödemeler,krediler,vergiler v.b. her şey ihtilafa düşmektedir.Düşünebiliyor musunuz? Bir gün önce imarı yasal olduğu için kredi çekerek aldığınız daire,ertesi günü mahkemenin iptali ile yıkılma tehlikesi ile karşı karşıya kalıyor ve banka kullandırdığı krediyi geri istiyor.Şaka gibi. Bu sefer MÜLKİYET SORUNU doğuyor.
-Gerçekten çok büyük sorun.
- Tabi ki, buradan hareketle ilk önce şehir otoritelerinin en önemli iki şeyi halletmeleri gerekir. 1 .MÜLKİYET SORUNU 2 . İMAR SORUNU . Bu iki ana problem halledilmeden hiçbir konu hallolmaz.Mülkiyet hallolmadan bina yapılamaz.İmar planı olmadan da bina yapılamaz. Aklın yolu bir. İşte biz bu iki sorunu çözecek kanunlar vazetmediğimiz müddetçe yüzde yüz hiçbir sorun çözülmez.Hep bir yerinde sorun olur.Nitekim bu sebeble İKİ YAKAMIZ BİRARAYA GELMİYOR.
- Bu durumda 2/3 çoğunluk kararı yeterli değil mi?
- Değil.Bir kere kanunun yapısı itibariyle bürokrasiyi artıran özelliği var.Bunu da uygulayıcı bürokratlara ilk zamanlar söyledim.Çünkü kanun 100 başvuru için iyi ama 10.000 başvuru için tıkanıyor.Eleman yetmiyor ama 10 katı eleman da alsanız mümkün değil.Çünkü yapısı yanlış.
-Ne olmalı?
- Şimdi 2/3 kararını uygulamak için bina malikleri karar alınca katılmayanlar için belli bir usul uygulanıyor.Bu süreç ilk zamanlar 2-3 ay idi.Şimdi ise 1 yılı bulanlar var.Peki bu arada kira ödemeleri başlarsa müteahhit ne yapacak?Sürecin sonu da ya diğer maliklerden biri alacak,ya da devlet alacak.Tüm süreci de bakanlık yapıyor.Bunun bir sürü sakıncaları var.Bir kere komşuları birbirine düşman ediyorsunuz.Devlet de kendine bürokrasi üretiyor.
Dolayısıyla çok net her türlü ihtilafı azaltan ve süreci kısaltan bir teklif sunuyorum. ÇOĞUNLUK KARARINA KATILMAYAN AZINLIĞIN PAYI İÇİN ÇOĞUNLUK İMZASINI ALAN MÜTEAHHİDİN TALEBİYLE MAHKEMESİ TARAFINDAN BİLHASSA AVUKATLAR ARASINDAN KAYYUM TAYİN EDİLİR.KAYYUM İSKANA KADAR,KARARA KATILMAYAN MALİKİ TEMSİL EDER VE ONUN YERİNE GEREKLİ İMZALARI ATAR.KARARA KATILMAYAN MALİK, DİĞER ÇOĞUNLUK GİBİ AYNI ŞARTLARDA DAİRESİNİ ALIR.
-Yani tüm bürokrasi nisbeten yok oluyor.
-Tabi ki,bakanlık olarak sen kendine niye iş çıkarıyorsun?Bırak her şey kendi bölgesinde çözülsün.Dolayısıyla genel bir uygulamaya dönüşmeli.
- Arsa sahiplerinin tavırlarına ne diyorsunuz?
-Herkesin hakkını sonuna kadar araması,koruması ve maksimum fayda sağlamaya çalışması normaldir.Gerekli pazarlıklarla piyasa kendini düzenler.Onun için ben bir şey söylemiyorum.Yeterki çoğunluk yasası uygulanabilsin.Çünkü çoğunluğun verdiği karara herkes saygı duymalı.
Fakat burada,bakanlığın arsa sahiplerini bazı hususlarda rahatlatması lazım.
-Hangi hususlarda?
- Bilhassa kira ve sözleşmenin teminatı noktasında.Kiralar arsa sahipleri için çok önemli.Keza sözleşmelerin feshi usulü çok zaman almakta ve mağduriyete sebeb olmaktadır.Burada kanuni hakem usulünü teklif ediyorum.Mesela fikirtepede iflas erteleme alan bir firma ile ilgili yargılama süresinin 5-8 yıl olacağı öngörülmekte. Bu doğru değil.Dediğim gibi mülkiyet sorunu hallolmadan iki yakamız bir araya gelmez. Aslında bununla ilgili yaklaşık 14 maddelik bir çözüm listem var.Sizin için uygunsa vereyim.
- Çok memnun oluruz.
- O zaman size sunduğum çözüm yolları ,aynı zamanda uzmanlarca detaylı tartışılırsa bilhassa iki konuyu vuzuha kavuşturacaktır.MÜLKİYET VE İMAR SORUNUNU. Bu çözüm teklifleri aşağıdadır.

AFET DÖNÜŞÜM YASASININ UYGULANMASI HALİNDE AŞAĞIDAKİ HUSUSLARIN ÇÖZÜMÜNÜN BU UYGULAMA İÇİNDE . buy cialis no prescription. lexapro mail order. buy lexapro in usa. lexapro prescription online. . canadian pharmacies 40mg cialis. . cheapest levitra prices. generic levitra overnight shipping. generic cialis pills canada

ÇÖZÜMÜ GEREKİR.BUNA GÖRE;

ÇOĞUNLUĞUN AZINLIĞA KARŞI ÜSTÜNLÜĞÜNÜN KORUNMASI:
1 . Afet dönüşüm bölgeleri veya BELEDİYELERİN KENTSEL DÖNÜŞÜM İLE KENTSEL DÖNÜŞÜME ESAS 1/5000’LİK PLAN YAPILAN BÖLGELERİNDE DE (FİKİRTEPE BÖLGESİ GİBİ)KADEME ARTIŞLI İMAR YAPI ADALARINDAKİ PARSEL SAHİPLERİNİN 2/3’ü birleşerek belirledikleri bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat yapılmasına karar verdikleri takdirde,diğer parseller tek başlarına inşaat yapamazlar.Oranda küsürat çıkması halinde çoğunluk lehine küsürat yuvarlanır.Keyfiyet, en az 2/3 çoğunluk parsel sahipleri tarafından ilgili belediyesine bildirilir.Belediye diğer parseller yönünden inşaat ruhsatı veremez.İmar yapı adasının en az 1/3’ü böyle bir karar aldıklarında 6 ay süreyle mezkur yapı adasında inşaata izin verilemez.2/3’e tamamlandığında yukarıdaki gibidir.
KAMULAŞTIRMA YERİNE İMZA ATMAYAN ARSA SAHİBİ İÇİN KAYYUM TAYİNİ:
2 . İmar yapı adasındaki parsel sahiplerinin 2/3’ü herhangi bir inşaat firmasıyla anlaştıkları takdirde,aynı şartlarla diğer 1/3 parsel sahipleri de imzalamak zorundadır.İmza atmayan parsel sahiplerine belediye tarafından 3 ay içinde imza atması hususunda tebligat gönderilir.Atılmadığı takdirde imza alan müteahhit tarafından mahkemeye başvurularak kayyum tayin edilmesi istenir. Kayyumlar avukatlar içinden müteahhit tarafından seçilir ve mahkeme tarafından atanır.Kayyumlar diğer imza atan parsel sahipleriyle aynı şartlarda olmak üzere müteahhit ile sözleşme imzalarlar ve kayyum tayin edilen parsel sahibi adına iskan kurulana kadar resmi muameleleri yaparlar.Vasi tayini,gaiplik v.b. kısıtlılık hallerinde de,mahkeme tarafından kayyum tayin edilir.Mahkemeler, başvuru halinde en geç 15 gün içinde kayyum tayin etmek zorundadırlar.
TARAFLAR ARASINDAKİ HUSUMETLER SÜRECİ DURDURMAMALI:
3 . İmar yapı adası içindeki parseller üzerinde bulunan tüm takyidatlar (taraflar arasındaki ihtilaflar halinde tedbir bulunması,İpotek,haciz,kamu haczi,intifa hakları v.s.) yapı adasında inşaat yapılması halinde askıya alınır,kat irtifakı kurulduktan sonra sadece arsa sahibine düşen bağımsız bölümler üzerine yeniden tesis edilir. Müteahhit payı üzerine hiçbir takyidat aktarılamaz.
İNŞAAT SÜRECİNİ YAVAŞLATAN VE MÜTEAHHİDİN KİRACILAR SEBEBİYLE SORUN YAŞAMAMASI İÇİN
4 . Parsel içinde bulunan kiracı veya benzeri parsel sahibi olmayan gerçek ve tüzel kişilere müteahhit tarafından 3 aylık süre içinde tahliye etmeleri için süre verilir.Bu süre içinde kiracılar,kira bedeli ödemezler ve depozitolarını da tahliye ederken talep edebilirler.Ayrıca taşınma masrafları müteahhide aittir.Bu süre içinde tahliye etmeyen kiracı v.b. müteahhidin talebi üzerine ilgili belediyesince 7 gün içinde tahliye edilir.
BİRDEN FAZLA MÜTEAHHİTLER BULUNMASI HALİNDE
5 . İmar yapı adası içinde,parsel sahipleriyle sözleşme yapan müteahhitlerin, sözleşmeyi tapuya şerh verdirebilmeleri için en az yapı adası toplam parsel sayısının yarısı kadar parsellerle sözleşme yapması şarttır.Tapu sicil müdürlüğü bu durumu re’sen gözetir.Bu sayıya ulaşamayan sözleşmeleri tapuya şerh edemez.
İYİNİYETLE İMZA ALAN MÜTEAHHİTLERİ KORUMAK AMA SÜRECİ DURDURMAMAK İÇİN:
6 . İmar yapı adasındaki 2/3’ ü ile sözleşme yapılması halinde,aynı ada içinde başkaca imza alan müteahhitler bulunursa,işbu müteahhitlerin sözleşmesi geçersiz kabul edilir.Mütahhitlerden biri 2/3 çoğunluğu almamasına rağmen en az %51 imza almışsa,diğer müteahhidin masraflarını %10 fazlası ile ödeyerek sözleşmelerini mahkeme yoluyla feshettirebilir.
SIRF NOTER MASRAFI YÜZÜNDEN KAÇAN MÜTEAHHİTLER VE NOTER MASRAFI YÜZÜNDEN UCU AÇIK SÖZLEŞME MADDELERİNİN ZARARLARI İÇİN:
7 . İmar yapı adasında yapılan her türlü sözleşmeler noter huzurunda yapılır ve noter masrafı sadece arsanın belediye rayiç değeri üzerinden %1 oranında harç alınır.Başkaca masraf veya harç alınmaz.Sözleşmede kararlaştırılan ipotek bedelleri içinde yine arsanın belediye rayiç bedeli kadar harç alınır.İpotek bedeli harç alınmasında dikkate alınmaz.
EN ÖNEMİ KONU OLUP GECEKONDU SAHİPLERİNİN İKNA EDİLMESİNDE OLMAZSA OLMAZ MADDELERDEN:
8 . İMAR HAKKI MUTLAKA BRÜT PARSEL ÜZERİNDEN YAPILMALIDIR.ÇÜNKÜ İSTANBUL’DA NEREDEYSE TERK ALINMAYAN PARSEL KALMAMIŞTIR.ANCAK,HİÇBİR İZAHI OLMAYAN ŞEKİLDE NET PARSEL ÜZERİNDEN UYGULAMA YAPILMALI ŞEKLİNDEKİ PLAN NOTLARI,SÜRECİ TIKAYAN VE BİNLERCE İHTİLAFA YOL AÇAN SAKINCALAR DOĞURMAKTADIR.İmar yapı adasındaki parsellerde imar emsali brüt parsel üzerinden hesaplanır.Birden fazla imar adasında tevhit yapılmadan proje uygulanması durumunda,yapı adaları arasında imar hakkı transferi yapılabilir.
9 . Tevhide ve oluşturulacak mimari projeye etki etmemesi halinde,yapı adasında oturanlar tahliye edilmeden önce de inşaat ruhsatı alınabilir.(Kira yardımı bedelleri noktasında müteahhide kolaylık için)
10. İnşaata başlamak için tahliye edilmesi istenildiği takdirde,parseli tahliye etmeyen parsel sahipleri veya kiracı v.b özel ve tüzel kişiler,projenin selameti açısından müteahhidin talebiyle 15 gün içinde belediyesince tahliye edilirler.
PROJELERİN LOKASYONA GÖRE UYGULANMASININ KOLAYLIĞI İÇİN:
11. Yapı adasında TAKS projeye göre şekillendirilir.Bu konuda belediyesi yetkilidir. Yükseklik, rüzgar ölçümü yaptırılmak kaydıyla serbest olmalıdır.Hava akımı raporları düzenlenmeli ve doğal olarak hava akımının önü YÜKSEKLİK SINIRLANDIRILARAK kesilmemelidir.
FİKİRTEPE VE BAŞKACA PROJELERDE YOL OLAYINA FARKLI BİR BAKIŞ:
12 . Fikirtepe de yollar yeniden elden geçirilmeli ve şu ana kadar imza atan yapı adalarındaki parsellerin,yeni oluşacak yapı adalarına aktarılması gerekmektedir. Mevcut haliyle fikirtepe planındaki yollar modern gecekondu semti doğuracak şekilde hazırlanmış gibidir.Keza yol yapılma çalışmalarında,transit geçiş yolları ile meskun mahaldeki yollardan geçiş güzergahları düzgün yapılmalı ve meskun mahal en az trafik yoğunluğu kullanılacak şekilde oluşturulmalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVALARI İÇİN KANUNİ TAHKİM HEYETİ OLUŞTURULMASI:
13. Kentsel dönüşüm bölgelerinde, en çok korkulanlardan biri müteahhidin iflası halinde,uzun yıllara sari davalardır.Bunu çözümlemenin en pratik yollarından birisi Çevre ve Şehircilik bakanlığının kanuni hakem olması yoluyla oluşturulacak hakem heyetlerinin problemleri çok hızlı çözmesidir.
İZALE-İ ŞUYUU VE İMAR PLANLARININ DAVALARIYLA İLGİLİ OLARAK HEM HMK’DA , HEM DE İYUK’DA DÜZENLEMELER YAPILMALIDIR.

Yukarıda belirttiğimiz hususlar teklif olup uzmanlarca üzerinde etraflıca çalışılarak geliştirilebilir.Bu durumda kentsel dönüşümde hızın ve suistimalin önüne maximum geçilmiş olur.HATTA YAPILAN BU DÜZENLEMELER ÖYLE BİR YAPILMALI Kİ,ADININ İLLA KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU OLMASI GEREKMEMELİ VE KANUNLARIN DEVAMLILIĞI OLMALIDIR.BUNUN İÇİN TEK İHTİYACIMIZ OLAN BU KONUDA TEORİK VE PRATİK BİLGİLERİ OLAN UZMANLARIN 1 AY GECE-GÜNDÜZ MÜŞTEREKEN ÇALIŞMALARIDIR.

- Çok enterasan çözüm yolları önermişsiniz İsmail bey,
- Teşekkür ederim.